Nebenkostenrechner

Wie hoch sind die Baunebenkosten beim Hausbau?

Planen Sie ein Haus zu bauen, werden die klassischen Baukosten natürlich die größte Kostenposition darstellen. Unterschätzen Sie allerdings auch die Baunebenkosten nicht. Diese machen einen großen Anteil von oftmals 15 bis 25 % an den Gesamtkosten eines Bauvorhabens aus.

Mit unserem Nebenkostenrechner können Sie sich einen Überblick über die häufigsten Nebenkostenpositionen verschaffen. So erfahren Sie, womit Sie ungefähr kalkulieren müssen.

Nebenkostenrechner
Chinnapong / shutterstock.com

Inhaltsverzeichnis

Unser Nebenkostenrechner

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Erläuterungen zum Baunebenkostenrechner

Unser Nebenkostenrechner umfasst in fünf Schritten fast 30 Fragen zu den gängigsten Nebenkosten beim Hausbau. Nur wenige Felder sind dabei Pflichtfelder. Sie können einzelne Fragen also überspringen, wenn Sie zum Beispiel noch nicht wissen, ob diese Position auf Sie zukommen wird. Der Rechner eignet sich daher sowohl um zunächst nur einen groben Überblick über die übliche Höhe der Baunebenkosten zu bekommen als auch für sehr konkrete Bauprojekte.

Die Kostenansätze in unserem Baunebenkostenrechner beruhen auf vielen Jahren Erfahrung beim Bau und Vertrieb von Einfamilienhäusern sowie kleineren Mehrfamilienhäusern. Jedes Hausbau-Vorhaben ist aber sehr individuell. Das Ergebnis des Rechners kann daher nur als Orientierungshilfe dienen.

Die Kosten beim Abriss eines Bestandsgebäudes oder für die Erschließung eines Grundstücks sind beispielsweise so stark von den örtlichen Gegebenheiten abhängig, dass die in unserem Rechner hinterlegten Durchschnittswerte deutlich von den Kosten abweichen können, die Sie letztendlich zu tragen haben.

Was sind Baunebenkosten eigentlich?

Von Baunebenkosten spricht man bei Ausgaben, die zusätzlich zum Grundstückskaufpreis und den reinen Baukosten anfallen. Die wohl bekanntesten Nebenkosten bei Hausbau-Vorhaben sind die Erwerbsnebenkosten beim Grundstückskauf und Planungsleistungen für den eigentlichen Bau des Hauses. Es gibt aber noch eine Vielzahl an weiteren Nebenkostenpositionen. Da diese weniger bekannt sind, geraten sie leicht in Vergessenheit. Daher stellen wir Ihnen nachfolgend die wesentlichen Nebenkosten vor.

Erwerbsnebenkosten beim Grundstückskauf

Kaufen Sie ein Grundstück, fallen die klassischen Erwerbsnebenkosten an. Diese umfassen Grunderwerbsteuer, Maklerprovision, Notargebühr und Kosten der Grundbucheintragung. Die Berechnungsgrundlage bildet der notariell beurkundete Kaufpreis. Je nachdem, wo Sie Bauland kaufen und ob ein Makler in den Verkaufsprozess eingeschaltet ist, liegen die Erwerbsnebenkosten beim Grundstückskauf ca. zwischen 5,5 und 12 %.

Die beiden großen Kostenpositionen sind dabei die Grunderwerbsteuer und das Maklerhonorar. Die Höhe der Grunderwerbsteuer ist von Bundesland zu Bundesland verschieden und bewegt sich zwischen 3,5 % in Bayern und Sachsen und 6,5 % in Brandenburg, NRW, Schleswig-Holstein und Thüringen.

Auch das Maklerhonorar variiert von Region zu Region. Je nachdem, wo Sie ein Baugrundstück kaufen, müssen Sie mit Kosten von 3,57 bis 7,14 % inklusive Mehrwertsteuer rechnen. Zu beachten ist außerdem, dass das von der Bundesregierung Ende 2020 beschlossene Bestellerprinzip beim Verkauf von unbebauten Grundstücken nicht angewendet wird. In den meisten Regionen trägt also weiterhin ausschließlich der Käufer die vollen Kosten für den Immobilienmakler.

Weitaus geringer sind die Ausgaben für den Notar und die Eintragung des Eigentümerwechsels im Grundbuch. Auch um sie kommen Sie allerdings nicht herum. Denn Verkäufe von Grund und Boden müssen in Deutschland, mit ganz wenigen Ausnahmen, immer notariell beurkundet werden. Für seine Tätigkeit berechnet der Notar ein Honorar von rund 1 % des vereinbarten Kaufpreises.

Der letzte Akt des Grundstückskaufs ist die Dokumentation des Eigentümerwechsels im Grundbuch. Für die Umschreibung fallen Gebühren in Höhe von ungefähr 0,3 % des Kaufpreises an.

Nebenkosten für die Finanzierung

Beim Hausbau können Nebenkosten auch aus der Finanzierung resultieren. Die Beratung bei Banken und Vermittlern ist in der Regel zwar kostenfrei, dafür entstehen Kosten bei der Eintragung der Grundschuld. Außerdem können Bereitstellungszinsen anfallen.

Nehmen Sie für Ihr Bauvorhaben oder den Grundstückskauf ein Darlehen auf, fordert der Kreditgeber die Eintragung einer Grundschuld im Grundbuch. Erst mit einer solchen Eintragung dient das Grundstück der Bank nämlich als Sicherheit für das aufgenommene Darlehen. Der Notar kümmert sich üblicherweise schon bei Abschluss des Grundstück-Kaufvertrags um die Eintragung. Das Grundbuchamt erhebt eine Gebühr von üblicherweise ca. 0,3 % der Höhe der Grundschuld.

Bereitstellungszinsen fallen je nach Vertragssituation an, wenn ein Kreditbetrag von der Bank zu einem bestimmten Termin bereitgestellt wird, der Kreditnehmer diesen aber nicht oder nicht vollständig abruft. Wer ein Haus baut, sollte daher sehr darauf achten, dass eine bereitstellungsfreie Zeit von mindestens 12 Monaten vereinbart wird. Das bedeutet, dass 12 Monate lang keine Bereitstellungszinsen anfallen, sondern erst ab dem 13. Monat. Und dann auch nur auf den Teil der Darlehenssumme, die noch nicht in Anspruch genommen wurde.

Nebenkosten vor dem Baustart

Ist das Grundstück gekauft und die Finanzierung unter Dach und Fach, soll es natürlich möglichst schnell auch mit dem Bau des Hauses losgehen. Dafür sind jedoch noch ein paar vorbereitende Schritte nötig.

Am wichtigsten ist das Einholen der Baugenehmigung. Denn ohne diese dürfen Sie nicht mit dem Hausbau beginnen. Dafür sind jede Menge Unterlagen vorzubereiten, diverse Pläne aufzustellen und verschiedene Berechnungen vorzunehmen. Diese Tätigkeit kann entweder von einem Architekten erbracht werden, oftmals ist sie aber bereits Bestandteil des Leistungsumfangs von Hausbau-Anbietern.

Darüber hinaus sind viele weitere Untersuchungen oder Leistungen erforderlich, um mit dem Bau beginnen oder die Bauleistungen vergeben zu können. In manchen Bundesländern muss zur Prüfung der Statik ein Prüfstatiker beauftragt werden. Auch eine Vermessung des Grundstücks ist manchmal nötig. In fast allen Fällen empfehlen wir, ein Bodengutachten zu erstellen, um die Bodenverhältnisse vor Beginn der Erdarbeiten zu klären.

Ist das Grundstück noch nicht erschlossen, sind einige Arbeiten nötig, die Erschließungskosten nach sich ziehen. Wenn das Grundstück hingegen schon mit einem Bestandsgebäude bebaut ist, muss dieses zunächst abgerissen und das Grundstück freigemacht werden. Anschließend fallen Kosten für die Einrichtung der Baustelle und das Herstellen der Baustraße an.

Baunebenkosten in der Bauphase

Schon vor Baubeginn sind also eine Vielzahl an Baunebenkosten angefallen. Während der Bauphase kommen aber natürlich noch weitere Kostenpositionen hinzu. Besonders wichtig ist es, dass Sie sich während des Hausbaus mit den wichtigsten Bau-Versicherungen absichern. Mit ihnen schützen Sie sich vor den finanziellen Folgen, wenn auf Ihrer Baustelle Menschen verletzt werden oder Ihr Bau Schäden durch Feuer oder Vandalismus erleidet.

Üblicherweise müssen Bauherren auch für Baustrom und -wasser sorgen und die entsprechenden Kosten des Verbrauchs tragen. Die Ausgaben dafür sind meist allerdings überschaubar. Anders verhält sich dies mit den Erdarbeiten. Aushub, Abfuhr und Entsorgung können nämlich schnell hohe Kosten verursachen.

Manche Bauherren wählen einen Gutachter oder einen anderen qualifizierten Sachkundigen, der im Rahmen einer Bauüberwachung schon während der Bauphase bestimmte Bauabschnitte begutachtet. Auch ein Energieberater ist oftmals nötig. Vor allem dann, wenn Fördermittel der KfW in Anspruch genommen werden.

Berücksichtigt werden muss außerdem die doppelte Belastung durch die in der Bauphase bereits anfallenden Zins- und Tilgungszahlungen. Hat die Bank die ersten Auszahlungen aus der Finanzierung geleistet, sind darauf Zinsen und meist auch Tilgung zu leisten. Parallel muss aber weiterhin die Miete für die Immobilie, in der Sie derzeit wohnen, bezahlt werden. Auch die Ausgaben für das Richtfest zählen zu den Baunebenkosten.

Nebenkosten nach Fertigstellung

Ist der Bau des Hauses erst einmal abgeschlossen, fallen die letzten Baunebenkosten an. Vergessen Sie auch diese nicht, wenn Sie Ihr Bau-Budget festlegen. Ein besonders empfehlenswerter Punkt ist die Abnahme des Hausbaus durch einen Gutachter. Machen Sie davon in jedem Fall Gebrauch.

Auch für die Fertigstellung des Innenausbaus können noch Kosten anfallen, und zwar dann, wenn diese Leistungen nicht Bestandteil Ihres Bauvertrags waren. Dann müssen nämlich noch Materialien gekauft und ggfs. auch Fachfirmen bezahlt werden.

Die Außenanlagen müssen in fast allen Fällen ebenfalls noch angelegt werden. Dazu zählen vor allem die Bepflanzung des Gartens, das Aufstellen eines Zauns, das Herrichten von Zufahrt und Zuwegung, das Bauen einer Garage oder eines Carports sowie die Arbeiten für die Terrasse. Die dafür nötigen Ausgaben können schnell sehr hoch werden und stellen daher einen wesentlichen Kostenpunkt der Baunebenkosten dar.

Zu guter Letzt dürfen auch die Kosten für den Umzug und die neue Einrichtung nicht vergessen werden. Vor allem eine neue Küche geht mächtig ins Geld. Aber auch neue Möbel und der Umzug an sich können schnell hohe 4- bis 5-stellige Summen betragen.

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